زمین‌های با کاربری تجاری واقع در کوی فرهنگ

📋 رویکرد طرح

در این پروژه درخواست کارفرما مبنی بر تجمیع دو قطعه زمین با مالکیت شخصی و کاربری تجاری، مورد بررسی قرار گرفته است. این امر بیشتر به منظور استفاده و بهره برداری بیشتر از زمین تجمیع شده ی حاصل از قطعات مورد تجمیع،  مورد درخواست کارفرمایان قرار می گیرد.

طرح تجمیع اراضی شهری چیست؟

تجمیع نقطه مقابل تفکیک می باشد. منظور از تجمیع این است که یک مالک زمین های مختلف خود را که دارای سندهای جداگانه و کاربری مشابه می باشند، یک کاسه کند و برای همه این زمین ها یک سند واحد بگیرد، یا اینکه چند مالک برای بهره مند شدن از تسهیلات شهرداری زمین های خود را که در جوار هم واقع است یک کاسه کرده و برای کل آن یک سند واحد بگیرند.

و ما در بررسی های کارشناسانه بدین مهم می پردازیم که آیا تجمیع قطعات مورد درخواست کارفرما بر اساس معیارهایی چون تطبیق کاربری زمین در نقش کلی آن در شهر براساس موقعیت زمین، ابعاد زمین، دسترسی ها، ماهیت کاربری و تعدد و تواتر مراجعات به آن، حجم قابل تعریف توده (سطح اشغال و تراکم)، فرم کلی ابنیه و تاثیرات آن بر محیط پیرامونی و … شرایط تجمیع، سازگاری و استانداردهای لازم را دارد یا خیر.

ﻣﺴﺎﻟﻪ ﺗجمیع اراﺿﯽ از اﻫﻢ ﻣﺴﺎﺋﻞ ﺷﻬﺮي و ﺷﻬﺮﺳﺎزي می باشد و در رﺷﺪ ﻣﻮزون ﺷﻬﺮﻫﺎ و اﺟﺮاي ﻃﺮح ﻫﺎي ﺟﺎﻣﻊ و ﺗﻔﺼﯿﻠﯽ و ﺿﻮاﺑﻂ و ﻣﻘﺮرات ﻃﺮح ﻫﺎي ﻣﺬﮐﻮر نقش بسزایی دارد. در ﺣﻘﯿﻘﺖ ﻣﯽ ﺗﻮان ﺑﺎ ﺑﮑﺎر ﺑﺮدن ﺿﻮاﺑﻂ و روﺷﻬﺎي اﺻﻮﻟﯽ از ﻃﺮﯾﻖ ﮐﻨﺘﺮل و ﻧﻈﺎرت ﺑﺮ ﺗجمیع اراﺿﯽ، اﺟﺮاي ﻃﺮح ﻫﺎي ﺗﻮﺳﻌﻪ ﺷﻬﺮي را ﻣﺤﻘﻖ ﻧﻤﻮده و ﮐﯿﻔﯿﺖ ﻣﺤﯿﻄﯽ را ارﺗﻘﺎء ﺑﺨﺸید. وﺟﻮد آﯾﯿﻦ ﻧﺎﻣﻪ و دﺳﺘﻮرالعمل های ﺗجمیع اراﺿﯽ ﮐﻪ ﻣﺘﮑﯽ ﺑﻪ ﻗﺎﻧﻮن ﺷﻬﺮﺳﺎزي ﺑﺎﺷﺪ اﻫﺪاف ﻣﻮﺻﻮف را ﻣﺤﻘﻖ ﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﺪ.

ﻫﺪف اﺻﻠﯽ ﺗجمیع اراﺿﯽ ﺷﻬﺮي ﺣﺪاﮐﺜﺮ ﺑﻬﺮه وري از زﻣﯿﻦ و ﻓﻀﺎ با توجه و رﻋﺎﯾﺖ دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺑﯿﻦ ﻗﻄﻌﺎت ﺷﻬﺮي اﺳﺖ ﺑﻪ ﻃﻮري ﮐﻪ ﻣﺤﯿﻂ ﺷﻬﺮي ﻣﻄﻠﻮب را ﭘﺪﯾﺪ آورد.

اﻫﺪاف ﻓﺮﻋﯽ آن نیز ﻋﺒﺎرﺗﻨﺪ از:

پیروی ﺷﮑﻞ (ﻓﺮم) تجمیع اراﺿﯽ ﺷﻬﺮي از ﺷﮑﻞ ﻣﻄﻠﻮب ﻃﺒﯿﻌﯽ زﻣﯿﻦ (ﺑﺎ ﺣﺪاﻗﻞ دﺧﻞ و ﺗﺼﺮف در ﺷﮑﻞ زﻣﯿﻦ از ﻧﻈﺮ

ﺧﺎﮐﺮﯾﺰي و ﺧﺎك ﺑﺮداري)

پیروی از وﯾﮋﮔﯽ ﻫﺎي ﺑﺎﻓﺖ ﮐﺎﻟﺒﺪي و ﺷﮑﻞ (ﻓﺮم) ﺷﻬﺮي در ﻣﻘﯿﺎس ﺑﻠﻮك ﺷﻬﺮي، ﻣﺤﻠﻪ و ﻧﺎﺣﯿﻪ ﺷﻬﺮي

تامین دﺳﺘﺮﺳﯽ ﺳﺎﻟﻢ و اﯾﻤﻦ ﺑﻪ ﻗﻄﻌﺎت زﻣﯿﻦ ﺑﺮ ﺣﺴﺐ ﻧﻮع ﮐﺎرﺑﺮي و ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ و ﺣﻔﻆ اﯾﻤﻨﯽ ﺷﻬﺮوﻧﺪان و ﺳﻼﻣﺖ ﻣﺤﯿﻂ  اﯾﺠﺎد دﺳﺘﺮﺳﯽ ﻣﻨﺎﺳﺐ ﺑﯿﻦ ﻣﺠﻤﻮﻋﻪ ﻗﻄﻌﺎت زﻣﯿﻦ ﺑﺎ ﺷﺒﮑﻪ ي ارﺗﺒﺎﻃﯽ ﺳﻄﻮح ﺑﺎﻻﺗﺮ ﺑه ﻤﻨﻈﻮر ﺣﻔﻆ اﯾﻤﻨﯽ ﺷﻬﺮوﻧﺪان و ﺳﻼﻣﺖ ﻣﺤﯿﻂ

تناسب و ﻫﻤﺎﻫﻨﮕﯽ ﺷﯿﻮه ي تجمیع ﺑﺎ ﻧﺤﻮه ي ﮐﺎرﺑﺮي و ﻓﻌﺎﻟﯿﺖ و ﺗﺮاﮐﻢ ﺳﺎﺧﺘﻤﺎﻧﯽ و ﺟﻤﻌﯿﺘﯽ

تناسب و ﻫﻤﺎﻫﻨﮕﯽ ﺷﯿﻮه ي تجمیع ﺑﺎ زﯾﺮ ﺳﺎﺧﺖ ﻫﺎ و ﺗﺠﻬﯿﺰات ﺷﻬﺮي

لکن آنچه دارای اهمیت برای شهروندان است بررسی شرایط امکان تجمیع پیش از متحمل شدن هزینه های معمول احداث ساختمان ها و عملیات عمرانی است، بنابرین مجموعه طراحی و مهندسی شارینا به مشتریان خود پیشنهاد می دهد پیش از خرید زمین و متحمل شدن هزینه های تشریفات قانونی اخذ پروانه، از عملکردهای قابل تعریف، مقیاس و شرایط دسترسی برای زمین های خود به واسطه مشاوره با کارشناسان اطمینان حاصل نمایند.

تجمیع اراضی در واقع بررسی شرایط عملکردی، مقیاس عملکرد و شرایط دسترسی شهری قطعات مورد تجمیع است، بنابراین پیش از هر گونه هزینه می توان با در نظر گرفتن مولفه های شهری تشخیص داد آیا در این زمین میتوان عملکرد مورد نظر را تعریف کرد؟ اگر میتوان در چه مقیاسی؟ و شرایط دسترسی چگونه خواهند بود؟ پاسخ فنی و قانونی به این پرسش ها و تهیه طرح های قابل دفاع در کمسیون های اداری، توسط کارشناسان شهرساز آتلیه شهرسازی مجموعه طراحی و مهندسی شارینا با حداکثر سرعت انجام می شود تا راهگشای تصمیم گیری مشتریان خود باشد.

شرایط تجمیع، از لحاظ قضایی،برای تجمیع دو یا چند قطعه زمین:

الف- پلاک های مورد تجمیع در جوار هم باشند و فاصله ای بین آنها نباشد.
ب- هیچ یک از اسناد زمین های مورد تجمیع نباید در رهن بانک یا طلب کار دیگری باشد.
ج- سند هیچ یک از اسناد زمین ها نباید در بازداشت (از سوی دادگاه یا اجرائیات سازمان ثبت) باشد.

د- اگر مالکان زمین ها به طور مشاعی مالک باشند، باید سهم هر کدام در همه قطعات به طور مساوی باشد. مثلا اگر دو نفر به اسم علی و حسن قصد تجمیع سه پلاک ( 26/70) و (114/70) و(921/70) را داشته باشند اگر علی در پلاک ( 26/70) صاحب دو دانگ و نیم مشاع باشد باید هر یک از دو پلاک دیگر هم دو دانگ و نیم سهم داشته باشد.

ه- همه زمین های مورد تجمیع باید دارای کاربری یکسانی باشند پس اگر یکی از پلاک ها دارای کاربری مسکونی و پلاک دیگر دارای کاربری تجاری باشد تجمیع این دو ممکن نخواهد بود.

ز- برای انجام عمل تجمیع مالک یا مالکان باید سندهای پلاک های مورد تجمیع را تحویل ثبت دهند و با تجمیع این پلاک ها سندهای قبلی ابطال و یا بایگانی شده و سند واحدی برای کل مجموعه صادر می شود.

با تشکر مرتضی نظری

مدیر عامل مجموعه طراحی و مهندسی شارینا

کارشناس پایه 2 شهرسازی سازمان نظام مهندسی ساختمان